中古マンション投資のリスクと、始める前に確認すること｜福岡の不動産会社に相談する前に

先に知っておきたいリスク

国民生活センターは、投資用マンションについて「投資にはリスクがあり、利益が出るとは限らない」という趣旨の注意を出しています（2019年3月28日の報道発表）。主なリスクと、契約前に確かめることを表にまとめました。

修繕積立金について、国土交通省は令和6年6月に「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を改定し、段階的に引き上げる積立方式では、計画の初期額を基準額の0.6倍以上、最終額を1.1倍以内とする目安を示しました。初期の積立金が安い物件ほど、のちの引上げ幅が大きくなる場合があります。売却については、ジェイトレックの公式FAQも、不動産は売却に3〜6か月かかることを換金性の低さとしてリスクに挙げています。

勧誘で注意すること

国民生活センターの2019年3月28日の報道発表によると、投資用マンションの相談は全体では減る傾向でしたが、20歳代の相談は2013年度の160件から2018年度（2019年2月28日時点）は405件に増え、契約してからの相談が多いとしています。同センターは、契約の意思がなければ会わずにきっぱり断る、金融機関から融資を受ける際に虚偽の申告をしない、不安なときは消費生活センター等に相談する、と呼びかけています。消費者ホットラインは188です。

国土交通省は、宅地建物取引業法で、断ったあとも勧誘を続けること、迷惑を覚えさせるような時間の電話や訪問などを禁止していると案内しています。しつこい電話や長時間の勧誘を受けたら、日時・会社名・免許証番号・担当者名・やり取りを記録して、その会社の免許行政庁に知らせるよう呼びかけています。

居住用の住宅ローンは投資用に使えない

住宅金融支援機構は、【フラット35】は投資用物件の取得には利用できないと案内しています。不適正な利用がわかった場合は残りの借入れの一括返済を求めること、虚偽の内容で融資を受けることは犯罪（詐欺罪）であり借りた本人が責任を問われることも明記しています。

「自分が住むことにして住宅ローンを借りれば金利が低い」といった説明を受けたら、その話には乗らないでください。投資用マンションの購入には、投資用のローンを使います。ローンに付く団体信用生命保険の内容は、借入れ先の金融機関で確認します。生命保険の見直しを考える場合は保険の見直し・乗り換えの注意点も参考にしてください。

相談前の確認項目

1. 免許を確かめる：国土交通省の宅建業者検索で、商号・免許証番号・所在地を照合します。
2. 収支の資料をもらう：家賃収入から、ローン返済・管理費・修繕積立金・賃貸管理の手数料・固定資産税を引いた収支を、空室が出た場合や金利が上がった場合も含めて書面で受け取ります。
3. 物件の管理状況を見る：長期修繕計画、修繕積立金の残高、管理会社を確認します。
4. 賃貸管理の契約を読む：家賃の保証がある場合は、保証の期間と、保証額を見直す条件を確認します。
5. その場で決めない：重要事項説明を受け、資料を持ち帰って家族や専門家と見てから判断します。

ジェイトレックの会社情報と面談

株式会社JTREC（ジェイトレック）は、福岡市中央区に本店がある不動産会社で、公式サイトで中古マンション経営・不動産投資を案内しています。公式FAQでは、福岡市都市部の1ルームマンションの賃貸需要について説明し、リスクとして空室・建物の老朽化・換金性の低さを挙げています。

公式FAQには、提携ローンを使えば頭金10万円程度で購入でき、毎月のローンは家賃収入で支払えるという趣旨の記載があります。面談では、空室が出た場合や金利が上がった場合に毎月いくら手出しになるかを、数字で確かめてください。

よくある質問

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