共有持分・共有名義の不動産を売る手順｜自分の持分だけ売る方法・全員で売る方法・専門買取業者2社の条件

共有持分・共有名義とは何か（民法の枠組み）

ひとつの不動産を複数人がそれぞれの割合（持分）で所有している状態です。各共有者は持分に応じて全体を使えますが、家そのものを売るような変更・処分には共有者全員の同意が必要です。

登記簿の所有者欄に「持分2分の1 A、持分2分の1 B」のように複数の名義人が載っている不動産が共有名義で、その割合が共有持分です。遺産分割協議がまとまらないまま法定相続分で登記した実家や、夫婦のペアローンで生じます。売却に関わる民法（第249条以下）の要点は次のとおりです。

• 持分は登記どおり。 定めがなければ等しいと推定され（第250条）、使用も費用負担も持分に応じます（第249条・第253条）。
• 管理は持分価格の過半数、変更・処分は全員の同意。 短期の賃貸などは過半数で決められますが（第252条）、大きな変更には全員の同意が要り（第251条）、家そのものの売却も同様に扱われています。
• 自分の持分だけなら単独で処分できる。 民法に持分の譲渡を制限する規定はなく、他の共有者の同意なしに売れるのが原則です。専門業者の「持分の買取」はこの原則が前提です。
• 分割はいつでも請求できる。 協議が調わなければ裁判所に求められ（第256条・第258条）、現物分割、代償金による取得、競売のいずれかが命じられます。遺産分割が済んでいない相続不動産は原則として遺産分割が優先されます（第258条の2）。
• 共有者の所在が分からない場合。 2023年4月施行の改正で、所在等不明共有者の持分を裁判所の裁判により取得・譲渡できる制度ができました（第262条の2・第262条の3）。

共有名義の不動産を手放す方法は3つある

共有者全員の同意を取って家ごと売る、自分の持分だけを専門買取業者に売る、他の共有者に持分を買い取ってもらう（協議が調わなければ共有物分割を請求する）の3つです。

家ごと売れるなら金額の面でいちばん有利になりやすく、契約には共有者全員の署名・実印・印鑑証明書が必要です（業者の比較は「訳あり物件の買取業者を比べる」）。話し合いが進まない、連絡が取れない、関係を断ちたいときは、自分の持分だけを売る方法になります。持分だけを買う一般の買主はほとんどいないため、売り先は共有持分を扱う専門業者です。共有者側に買い取る意思と資金があれば専門業者より高い金額でまとまることがあり、協議が調わなければ裁判所に分割を請求できますが（第258条）、時間と費用がかかるため弁護士に相談してから進めてください。ワケガイは、持分の売却以外に「専門家が間に入って協議して解決することも可能（別途費用がかかる場合あり）」と公式FAQに記載しています。

自分の持分だけを売るにはどう進めればよいのか（5つの手順）

登記事項証明書で持分と共有者を確かめ、相続登記が未了なら先に済ませ、複数の専門業者に同じ情報で査定を申し込み、査定額の根拠と売却後の共有者対応を確認してから契約・決済・持分移転登記に進みます。

1. 登記事項証明書で持分と共有者を確認する: 法務局（またはオンライン）で誰でも取得でき、持分割合、共有者の氏名・住所、抵当権の有無が分かります。ワケガイは「住所または地番が分かれば同社で調査する」と記載しているので、書類がなくても相談はできます。
2. 相続登記が未了なら先に進める: 亡くなった親の名義のままでは引き渡しができません。相続登記は2024年4月から義務化されています（「相続した空き家・遠方の実家を処分する」参照）。ワケガイは「登記完了を前提に先に契約でき、引き渡しは登記完了後」と記載しています。
3. 複数の専門業者に同じ情報で査定を申し込む: 所在地、持分割合、共有者との関係と連絡の可否、居住者の有無、ローン残債、紛争や裁判の有無を揃えて伝えると比べやすくなります。
4. 査定額の根拠と、売却後の共有者対応を聞く: 全体の想定価格と持分割合、協議・再販の費用がどう反映されているか、売却後に他の共有者へどう連絡するかを確認します。
5. 売買契約・決済・持分移転登記: 契約不適合責任の免責条項、印紙代や登記費用の負担区分、決済日を契約書で確認し、決済と同時に持分移転登記を申請して完了です。

相談前に確認したいこと（対象外になりやすいケース）

農地・山林など宅地に使えない土地、評価額が低い物件、共有者と同居しているケースは、査定や紹介の対象外になりやすい条件です。先に確認しておくと、申し込んでから断られる手戻りを避けられます。

ワケガイの公式ページに明記されている取扱不可の条件と、広告主が本サイトに示している紹介条件（2026-09-25時点）で対象外とされているケースを正直に載せておきます。該当する場合は、査定フォームより先に電話で可否を確認するのが早道です。

• 農地・山林、採草放牧地など宅地として利用できない土地: ワケガイは「農地、山林はお取り扱いできません」と問い合わせフォームに明記し、公式FAQでも「宅地として利用できない土地は買取が難しい場合がある」としています。農地は農地法の許可も絡むため、農業委員会や自治体の窓口が近道です。
• 賃貸需要がまったく無いエリア、土地のみの物件: 公式FAQに「賃貸需要が全く無いエリアは買取が難しい場合がある」、問い合わせフォームに「対象エリアによって土地のみでの買取が行えない場合がある」と記載されています。
• 評価額が500万円に満たない物件: 広告主が本サイトに示している紹介条件では対象外です。固定資産税の納税通知書にある評価額を目安にしてください。
• 共有者と同居している: 同じく紹介条件で対象外です。持分だけを売っても居住の実態が変わらず、買い取った側が協議や再販を進めにくいためと考えられます。

このほかの条件は各社の公式サイトでご確認ください。本サイトの運営者は不動産業者ではなく、査定や買取の可否を判断する立場にありません。

共有持分の買取はどこに相談できるのか（ワケガイとラクウルの条件比較）

共有持分を対象物件に掲げ、公式ページで条件を公開している2社を同じ項目で並べました。共有者との紛争・所在不明・居住中といった持分特有の事情への対応は、ワケガイが公式FAQで個別に記載しています。

取得日時点で各社公式ページに記載のある項目だけを並べています。記載がない項目は「公式サイトでご確認ください」としました。

共有持分を対象にする業者7社を同じ項目で並べた比較は、共有持分の買取業者おすすめ7選にまとめています。

買取価格は物件により異なります。公式ページに掲載されている買取事例の金額は個別のケースであり、同じ条件で同じ金額になることを示すものではありません。

ワケガイが向いている人

• 相続した実家が兄弟との共有のまま話が進まず、共有者に知られずに自分の持分だけ手放したい。
• 共有者と紛争中・裁判中、または共有者の所在が分からない。
• 相続登記が未了、ローンの残債や抵当権が残っている、書類が手元にない。

ラクウルが向いている人

• 共有持分に加えて、事故物件・再建築不可・借地権など別の事情が重なっている。
• 電話よりLINEやメールでやり取りしたい。まずAI査定で概算だけ見たい。

どちらか一方に絞る必要はありません。2社とも査定は無料と記載しているので、同じ情報で査定を依頼し、金額と根拠、売却後の共有者への対応方針を並べて比べるのが実務的です。

持分を売る前に何に注意すべきか

持分の価格は割合どおりにならないこと、売却後に業者が他の共有者へ協議を持ちかけること、譲渡所得の税金、の3点です。

1. 持分の価格は「全体の価格×持分割合」にはならない

業者は他の共有者との協議や再販までの手間と費用を織り込んで価格を出すため、全体の市場価格に持分割合を掛けた額より低くなるのが一般的です。その差がどこから生まれているかを査定時に聞き、期限を切られてもその場で契約しないでください。ワケガイは「査定だけでも問題なく、買取に至らなくても費用はかからない」と公式FAQに記載しています。

2. 売却後、業者は他の共有者に連絡する

買い取った業者は、他の共有者に持分の買い取りや分割を持ちかけるのが通常です。ワケガイは「他の共有者や賃借人、その他関係者と誠意をもって協議する」と公式FAQに記載しています。家族や元配偶者に事後に知られることは前提に判断し、関係が断絶していないなら先に共有者へ打診する選択肢も残しておいてください。

3. 利益が出れば譲渡所得として課税される

持分を売って利益が出れば所得税・住民税の対象です。相続した空き家の譲渡所得の特別控除などの特例は要件があり、持分だけの売却で使えるかは税理士または税務署にご確認ください。

よくある質問