事故物件（人が亡くなった家）を売る方法｜買取と仲介の違い・告知義務・買取の流れ

買取と仲介はどこが違うのか

人が亡くなった家の売り方は「買取」（不動産会社が直接買う）と「仲介」（一般の買主を探す）の2つで、選ぶ方法によって手元に残る金額・期間・売却後の責任の範囲が変わります。

人が亡くなった家を売る方法は、大きく「買取」と「仲介」の2つに分かれます。買取は不動産会社が自ら買主になる方法で、仲介は不動産会社が一般の買主を探して売買を取り持つ方法です。同じ家でも、選ぶ方法によって手元に残る金額、かかる期間、売却後の責任の範囲が変わります。

事故物件の場合、仲介では「告知を聞いた買主が離れてしまい、値下げを繰り返す」という展開になりやすい一方、買取は価格が仲介より下がる代わりに、期間と手間の見通しが立ちます。成仏不動産の公式ページには「買取よりも仲介で個人向けに販売するほうが売主の金額的メリットが大きいと判断すれば、そのように提案する」という趣旨の記載があります。買取業者に相談したからといって買取一択になるわけではないので、まず査定額と根拠を聞いてから決めるのが現実的です。

買取価格は物件の所在地、建物の状態、亡くなった経緯、残置物の量などで異なります。ひとつの査定額だけで判断せず、複数の業者に同じ条件で見積もりを取り、根拠を聞き比べてください。

事故物件は告知しないと売れないのか（国土交通省ガイドラインの要点）

自然死・日常生活の中の不慮の死は原則告知不要ですが、それ以外の死や特殊清掃を伴う場合は告知の対象で、売買には期間の目安がないため経過年数にかかわらず告げるのが安全です。

2021年10月、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。人の死があった物件について、宅地建物取引業者がどこまで買主・借主に告げるべきかの目安を示したもので、現在の実務はおおむねこの枠組みに沿っています。要点は次のとおりです。

• 自然死や日常生活の中での不慮の死（老衰、病死、転倒事故、誤嚥など）は、原則として告知の対象外とされています。ただし、発見が遅れて特殊清掃などが行われた場合は、告知の対象になると整理されています。
• それ以外の死（自殺、他殺、事故死など）や、特殊清掃が行われた自然死は告知の対象です。賃貸では発生からおおむね3年を経過すると原則告知不要とされていますが、売買には期間の目安が設けられていません。売却では、経過年数にかかわらず告げるのが安全です。
• 取引の相手方から問われた場合や、社会的な影響が大きい事案では、期間や死因にかかわらず告知が求められます。
• 隣接住戸や、日常的に使わない共用部分で起きた死は、原則として告知の対象外とされています。

ガイドラインは「宅地建物取引業者」の対応指針であって、売主個人の民事上の責任を直接定めるものではありません。事実を隠して売った場合、契約不適合責任の追及や損害賠償の請求につながることがあります。買取業者に相談する場合でも、亡くなった経緯、発見までの日数、特殊清掃の有無は最初に正確に伝えてください。専門業者はこうした事情を前提に査定するので、隠すメリットはありません。

買取はどのような流れで進むのか

問い合わせ・査定申込、現地確認・査定、条件調整・売買契約、決済・引き渡しの4段階で進み、2社とも査定は無料と記載しています。

2社の公式ページに掲載されている流れは、細部を除けば共通しています。査定の申込から決済までの一般的な手順を、各社の記載に沿って並べます。

1. 問い合わせ・査定申込: Webフォームや電話で、物件の所在地・種別・亡くなった経緯・現状（残置物、清掃の有無）を伝えます。ラクウルはLINEやメール、AI査定も用意しています。成仏不動産は電話で概要を確認したうえで現地訪問の日程を調整する流れです。
2. 現地確認・査定: 担当者が現地を確認して査定額を提示します。両社とも査定は無料（ラクウルは一部対象外あり）で、立ち合いは必須ではありません。成仏不動産は「立ち合いが難しい場合は鍵を送付すれば担当者のみで現地確認する」、ラクウルは「遠方にお住まいでも立ち合い不要」と記載しています。
3. 条件調整・売買契約: 査定額に納得したら、引き渡し時期、残置物の扱い、特殊清掃や遺品整理を依頼するかどうかなどの条件を詰め、売買契約を結びます。契約不適合責任の免除条項、諸費用の清算方法は契約書で確認してください。
4. 決済・引き渡し: 代金の支払いと所有権移転の手続きを行い、買取完了です。成仏不動産は「最短即日で現金化可能」、ラクウルは「決済は最短1日」と記載しています。実際の日数は物件や書類の状況で変わります。

相続した家の場合、決済までに相続登記を済ませておく必要があります。両社とも相続手続きの相談に対応すると記載していますが、司法書士への依頼費用や登記にかかる期間は事前に確認しておくと、決済日の見通しが立てやすくなります。

査定を申し込む前に何を準備すればよいのか

書類が揃っていなくても査定は受けられますが、物件の基本情報・亡くなった経緯・権利関係・現状・本人確認書類があると査定の精度が上がり、やり取りが短くなります。

書類が揃っていなくても査定自体は受けられます（ラクウルは「権利証や図面が揃っていなくても査定可」と明記）。それでも、次のものが手元にあると査定の精度が上がり、やり取りが短くなります。

• 物件の基本情報: 所在地（住所または地番）、種別（戸建て・マンション・土地）、おおよその面積・築年数。固定資産税の納税通知書があれば一通り分かります。
• 亡くなった経緯の整理: 死因の区分（自然死・自殺・他殺・事故）、発生時期、発見までの日数、特殊清掃を行ったか、警察や保険会社の関与があったか。査定と告知の両方に必要です。
• 権利関係: 登記名義人が誰か、相続登記が済んでいるか、共有者がいるか、住宅ローンの残債があるか。
• 現状: 残置物の量、鍵の所在、電気・水道の状態、写真があればなお良い。
• 本人確認書類: 運転免許証など。買取業者は本人確認と物件情報のヒアリングを経て査定を進めます。

査定の段階で費用を請求されることは、2社の公式記載上はありません。「査定は無料」と明記している業者を選び、特殊清掃や解体を先に契約させようとする提案があった場合は、買取と切り離して考えてください。

事故物件の専門買取業者はどこに相談できるのか（2社の条件比較）

公式ページで条件を公開している成仏不動産の正しい買取とラクウルの2社があり、どちらも全国対応・査定無料と記載しています。

事故物件を専門にうたう買取業者のうち、公式ページで条件を公開している2社を、取得日時点の記載で比べます。どちらも査定は無料で、全国に対応すると記載しています。

電話番号は各社公式サイトに掲載されています。本サイト経由で申し込む場合はWebフォームからの申込をおすすめします。

どちらに相談するか迷ったら

死因が明確な事故物件で、清掃・遺品整理・供養まで一括で頼みたい場合は成仏不動産、事故物件であることに加えて再建築不可や共有持分といった別の事情が重なっている場合はラクウル、という分け方が公式ページの記載からは自然です。ただし、どちらも「他社に断られた物件でも相談可」としているので、迷ったら両方に査定を出し、金額と根拠を並べて比べるのが手間に対して最も情報が得られます。2社の詳しい比較は訳あり物件の買取業者を比べる記事にまとめています。

よくある質問