中古マンション投資の売却（出口）リスク｜売却費用と譲渡所得税を購入前に確認

売却で起きるリスクを先に置く

国民生活センターは、投資用マンションにはリスクがあり、利益が出るとは限らないと注意しています（出典1・取得日 2026-11-07）。売却も同じで、購入時の説明どおりの価格や時期で売れる保証はありません。本記事では将来の売却価格、利回り、収益を予測・断定していません。

空室や修繕の面は空室リスクと募集条件、修繕積立金の確認、サブリース契約の注意点で整理しています。

売却にかかる費用

国税庁は、土地や建物を売るために直接かかった費用を譲渡費用とし、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、借家人に支払った立退料などを例に挙げています（出典2・取得日 2026-11-07）。

仲介手数料には法律で上限があります。国土交通省は、宅地建物取引業者が受け取れる報酬の額を告示（昭和45年建設省告示第1552号）で定めています（出典5・取得日 2026-11-07）。売買の媒介では、依頼者の一方につき、代金（消費税・地方消費税を含まない額）を次の表の区分に分け、それぞれに割合を掛けた合計額が上限です。

これは上限で、実際の金額は不動産会社との媒介契約で決まります。告示には改正があり、本記事は上記の割合を告示本文で確認しましたが、低廉な空家等の特例など個別の取扱いは確認していません。最新の全文は出典5のページから確認してください。

売却益にかかる税金

国税庁によると、土地や建物を売ったときの譲渡所得は、他の所得と分けて（分離課税）計算します。譲渡所得の金額は、売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します（出典2・取得日 2026-11-07）。

• 取得費：買ったときの代金や購入手数料に、その後の改良費・設備費を加えた額です。建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。取得費が分からないときや、実際の取得費が譲渡価額の5%より少ないときは、譲渡価額の5%を取得費（概算取得費）にできます。
• 長期と短期：譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年を超えると長期、5年以下だと短期譲渡所得です。税の計算は別々に行います。

平成25年から令和29年までの各年分は、復興特別所得税（基準所得税額×2.1%）も所得税と併せて申告・納付します（出典3・出典4）。マイホームを売ったときの特例などは、投資用の物件には同じように使えるとは限りません。適用の可否は、税務署または税理士に確認してください【未確認】。売却で損失が出たときの扱いは、本記事では確認していません。

仮の数字で見る税額の流れ

次の数字は計算の流れを見るための仮の設定で、実際の物件や価格を示すものではありません。他の所得・特例・損益通算は考慮していません。

仲介手数料の上限は、告示の区分どおり計算すると 200万円×5%＋200万円×4%＋1,100万円×3%＝51万円で、「代金×3%＋6万円」と同じ結果です。この例では、買ったときの代金が1,500万円より高くても、建物の取得費が減価償却費相当額の分だけ小さくなるため、課税される場合があることが分かります。実際の金額は、購入時の契約書と売却の見積もりを用意して税理士や税務署で確認します。

購入前に聞くこと

以下は編集部の質問メモです。口頭の説明だけで判断せず、検討する部屋を特定した書面を依頼します。

• 販売資料にある売却想定の価格は、誰が・どの前提で作った数字ですか。
• 借入先の繰上返済・完済・抵当権抹消の手続きと費用は、どの書面に書かれていますか。
• 売却を依頼する場合の媒介契約の種類、仲介手数料の計算、売却までの目安期間は何ですか。
• 入居者がいる状態で売るとき、賃貸借契約はどう引き継がれますか。
• 購入価格のうち建物と土地の内訳は、売買契約書のどこに書かれていますか（取得費の計算に使います）。

勧誘への対応は中古マンション投資のリスクの「勧誘で注意すること」にまとめています。

売却の想定と費用の資料を受け取ってから検討する

以下はジェイトレックの面談広告です。広告掲載は売却価格、収益、税負担を保証するものではありません。同社の売却仲介・買取の有無と条件、個別物件の売却想定は【未確認】です。面談では上の質問メモを使って書面を依頼し、不明点が残る間は購入判断を保留してください。

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